Mietkaution

Es ist sehr üblich, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution an den Vermieter zahlt. Es ist aber keineswegs automatisch Pflicht, eine Kaution zu hinterlegen. Die Vereinbarung für die Kaution muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden, damit sie rechtsgültig ist und der Mieter bei Auszug auch einen Anspruch auf die Rückzahlung hat, ohne eine Klausel im Mietvertrag sollte deshalb keine Kaution gezahlt werden.
Mit der Mietkaution sichert der Vermieter sich ab, bei Schäden oder Mängeln an der Wohnung, die durch den Mieter entstanden sind, nicht auf den entstandenen Kosten der Reparatur sitzen zu bleiben. Die Höhe dieser Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, darf gesetzlich jedoch nicht mehr als drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, üblich sind in der Regel zwei Monatsmieten. Der Mieter hat die Möglichkeit, die vereinbarte Summe der Mietkaution in drei Raten an den Vermieter zu zahlen, die erste ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, viele Vermieter verlangen sie bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Auch die Zahlung des Betrags sollte in jedem Fall schriftlich festgehalten und Unterzeichnet werden, als Beweis für die tatsächliche Übergabe und Einhaltung des Mietvertrags.
Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, die Mietkaution für die Länge des Mietverhältnisses auf einem gesonderten Konto (Kautionskonto) zu üblichen Konditionen anzulegen. Möchte er oder der Mieter es anders anlegen (zum Beispiel auf seinem Sparbuch mit Sperrvermerk oder einer Bürgschaft) muss dies einvernehmlich geschehen. Mit der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten sollte der Mieter dann auch einen Beleg über die Mietkaution erhalten.
Beim Auszug dann wird anhand des Wohnungsübergabeprotokolls festgehalten, welche Mängel noch zu beheben sind und wie viel der Mieter von seiner Kaution zurück erhält. Der Vermieter muss ihm auch für die Mietdauer angefallenen Zins und Zinseszins der Kaution zurück zahlen. Für die letzte Abrechnung der Nebenkosten kann der Vermieter jedoch einen angemessenen Teil der Mietkaution vorerst einbehalten und dann verrechnen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte eigentlich immer, sowohl beim Ein- wie auch beim Auszug, von Mieter und Vermieter angefertigt werden. Leider wird es oft nicht gemacht, was im Nachhinein viel Geld und Nerven kosten kann. Ohne ein solches Wohnungsübergabeprotokoll und die darin enthaltende Mängelliste ist es nämlich beim Auszug nicht mehr wirklich nachweisbar, ob Schäden oder Mängel an der Wohnung durch den Vormieter oder den Mieter selbst verursacht wurden. Das kann den Mieter dann seine Kaution kosten, die immerhin in den meisten Fällen 2 Monatskaltmieten entspricht.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte noch vor der Schlüsselübergabe, ganz gleich ob bei Auszug oder Einzug, abgehandelt werden. Dabei geht man gemeinsam durch jeden Raum das Mietobjekts und begutachtet Boden, Wände, Fenster und alle sonstigen relevanten Dinge. Alles wird im Wohnungsübergabeprotokoll genau festgehalten. Es wird sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter und eventuell von Zeugen unterschrieben. Dieses Protokoll dient dann als Beweismittel, sollte der Vermieter nachträglich Reparaturkosten veranschlagen oder der Mieter den Forderungen zum Schadenersatz nicht nachkommen. Beide Seiten sichern sich somit ab. Als Bemerkungen kann zum Beispiel angegeben werden, wie der Mieter den verursachten Schaden in Stand setzt oder ob der Vermieter dafür aufkommt. Bilder können zusätzlich gemacht werden, sind aber nicht zwingend notwendig.

Der Vermieter dokumentiert den Zustand der Wohnung vor dem Einzug zwar oft auch im Mietvertrag, diese reine Aufnahme des Sachverhalts ist vor Gericht aber anfechtbar. Beim Wohnungsübergabeprotokoll hingegen sind die Mieter mit anwesend und bestätigen den Zustand der Wohnung. Die Wohnungsübergabe kann auf diese Weise einvernehmlich und geregelt von Statten gehen.

Die Wohnungsübergabe

Wen eine neue Wohnung gefunden und der Mietvertrag unterschrieben ist trennt einen nur noch die Wohnungsübergabe vom neuem Zuhause. Oft findet sie direkt beim Unterzeichnen des Mietvertrags statt, wenn aber noch jemand in der Wohnung wohnt kann die Übergabe deutlich später erfolgen.

Wichtigster Bestandteil der Wohnungsübergabe ist das Aushändigen der Schlüssel. Damit sollte es aber noch nicht getan sein. Besonders für den neuen Mieter ist es sehr wichtig, eine Bestandsaufnahme der Wohnung bei Übergabe zu machen, besten Falls mit einem Wohnungsübergabeprotokoll. Auch wenn viele Vermieter dies wohl möglich als lästig und unötig empfinden ist es eine wichtige Absicherung für den Mieter. Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht zu machen, denn bei künstlicher Beleuchtung sind viele Mängel gar nicht sichtbar. Die Wohnung muss bei der Übergabe komplett leer stehen, der Vormieter muss also schon ausgezogen sein. Beim Gang durch die Wohnung sollte dann jeder Raum genau begutachtet werden. Wichtige Kriterien dabei sind zum Beispiel:

Wie gründlich sind die Wände gestrichen?

Funktionieren alle Wasserhähne und Toilettenspülungen?

Sind Bohrlöcher vorhanden?

Schließen alle Fenster und Türen dicht und lassen sie sich gut öffnen?

Die vorhandenen Mängel sollten dann mit dem Vermieter besprochen werden. Im Übergabeprotokoll kann dann auch festgehalten werden, ob der Vermieter Schäden beheben möchte oder nicht. In Form einer Mängelliste sichert sich der Mieter dann bereits für seinen Auszug ab. Nur wenn wirklich nachweisbar ist, dass Schäden schon vor dem Einzug vorhanden waren, darf der Vermieter keine Geld der Kaution dafür einbehalten.Diese Protokolle müssen aber natürlich von Mieter und Vermieter unterschrieben sein, damit sie gültig sind.

Ein genaues Protokollieren bei der Wohnungsübergabe ist daher besonders für den neuen Mieter wichtig, damit hinterher nicht eine dicke Rechnung kommt.

Die Wohnungsabnahme

Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet in der Regel eine Wohnungsabnahme durch den Vermieter statt. Dabei begutachtet er genau alle Räume des Mietobjekts in Hinblick auf Schäden oder Mängel. Er stellt fest, ob die Schönheitsreparaturen bei Auszug gut und sachgemäß ausgeführt wurden und ob die Wohnung oder das Haus allgemein in einem guten Zustand sind. Bei der Wohnungsabnahme wird dann ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, auf dem alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden. Eine Unterschrift von Mieter und Vermieter sowie gegebenenfalls Zeugen macht das Protokoll rechtswirksam als Bescheinigung über den Zustand der Wohnung. Stellt ein Vermieter nach der Wohnungsabnahme dann noch einen Schaden fest und möchte dafür einen Teil der Kaution einbehalten ist dies rechtswidrig.

Die Wohnungsabnahme sollte eben aus diesem Grund immer erst dann stattfinden, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und alle Schönheitsreparaturen sowie das Streichen bei Auszug vollzogen sind. Erst dann kann der Vermieter sich ein genaues Bild vom Zustand des Objekts machen. Auch wenn ein Kellerraum und ein Balkon vorhanden sind dürfen diese dabei nicht vergessen werden, denn auch hier können erhebliche Mängel vorhanden sein. Ein genaues Hinsehen erspart also einen großen Ärger.

Auch wer in eine neue Wohnung einzieht sollte vorab eine Wohnungsabnahme durchführen. Findet man hierbei Schäden wie Löcher im Boden oder der Wand, kaputte Fliesen oder Ähnliches sollte man diese unbedingt notieren und dem Vermieter vorlegen. Dieser kann dann die Schäden reparieren oder aber dem Mieter durch eine Mängelliste bestätigen, dass der Schaden schon vor seinem Einzug vorhanden war. Bei der Wohnungsabnahme beim Auszug kann diese Liste dann als Beweis genutzt werden und der Vermieter darf für diese Dinge keine Kaution einbehalten.

Eine Wohnungsabnahme sollte also in jedem Fall, sowohl beim Aus- wie auch beim Einzug, zu Gunsten beider Parteien angefertigt werden. Das kann viel Ärger und Streit vermeiden, und den möchte schließlich keiner haben.

Streichen beim Auszug

Es ist lästig und kostet zudem noch viel Zeit – das Streichen bei Auszug. Durch eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist oft festgelegt, dass die Wohnung nach Auszug mit weißen Wänden hinterlassen werden muss. Dies gilt vor allem, wenn man farbig gestrichen hat oder andere Tapeten angebracht hat. Wände, die bereits weiß sind, müssen nicht zwangsläufig wieder weiß gestrichen werden. Es gibt im BGB festgesetzte Fristen, in denen der Vermieter ein neues Streichen verlangen darf. Bei feuchten Räumen (Küche und Bad) sollte alle 3 Jahre, bei Schlafräumen alle 5 Jahre neu gestrichen werden. Übrige Zimmer wie Flur und Abstellraum bedürfen alle 7 Jahre einen neuen Anstrich. Auch diese festgelegten Fristen zum Streichen bei Auszug sind aber nicht starr. Nur wenn auch wirklich eine Abnutzung sichtbar ist kann ein neuer Anstrich verlangt werden.

Alle anderen starren Fristen, die möglicher Weise im Mietvertrag festgehalten sind, sind unzulässig und damit auch ungültig. Kein Vermieter darf verlangen, dass jedes Jahr neu gestrichen wird.

Das Streichen bei Auszug muss außerdem, selbst wenn es so im Mietvertrag steht, nicht von einem Maler übernommen werden. Diese Arbeit kann der Mieter auch selbst vornehmen, sofern er es ordentlich macht. Das selbe gilt für alle anderen Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Heizkörpern und Türen.

Wer seine Tapete oder Wandfarbe gerne dran lassen möchte hat dazu, sofern der Vermieter sich darauf einlässt, auch eine Möglichkeit. Oft kann man dem Nachmieter nämlich anbieten, diese zu übernehmen. Gefällt ihm die Farbe in einem Zimmer oder vielleicht sogar in der ganzen Wohnung kann alles so bleiben wie es ist. Dies sollte aber vor der Wohnungsübergabe abgesprochen werden, denn dann muss die Wohnung bereits leer und auch neu gestrichen sein. Geld Für Farbe oder Tapeten sollte man vom Nachmieter aber nicht verlangen, immerhin spart man sich durch die Übernahme viel Arbeit und auch Kosten.

 

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Freuen darf sich, wer in seinem Mietvertrag keine Klausel zu Schönheitsreparaturen bei Auszug findet. In diesem Fall müssen nämlich auch keine Reparaturen durch den Mieter vorgenommen werden. Wer allerdings solch eine Klausel in seinem Vertrag stehen hat, der ist auch zum vornehmen von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet.

Unter den „Schönheitsreparaturen“ versteht man übrigens das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Türen und Fenstern (nur Innen) sowie das Kalken oder Streichen von Heizkörpern und Rohren. Auch das Verspachteln von Löchern an Wänden und Decke muss der Mieter bei Beendigung seiner Mietzeit durchführen.

Diese Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen allerdings nicht in jedem Fall auch notwendig sein. Nur die Bereiche, die auch Spuren der Abnutzung enthalten, müssen wieder in ihren Zustand bei Einzug versetzt werden. Starre Fristen im Mietvertrag, die ein regelmäßiges Streichen vorschreiben, sind nach deutschem Recht unzulässig. Es gibt aber in BGB festgehaltene Zeiten, zu denen der Vermieter ein Renovieren verlangen darf. Bei Räumen mit Feuchtigkeit wie Küche und Bad gilt dies alle 3 Jahre, in Schlaf- und Wohnräumen alle 5 Jahre und in übrigen Zimmern wie Abstellraum und Flur alle 7 Jahre. Sind die Wände im Bad also noch weiß und der Mieter hat nur 2 Jahr in der Wohnung gelebt, so muss er dort nicht erneut weiß Streichen, es sei denn die Wand hat deutliche Abnutzungsspuren. Wer auf Nummer sicher gehen möchte sollte aber lieber beim örtlichen Mieterbund nachfragen, was genau er zu tun hat. Eine Absprache mit dem Vermieter kann auch oft hilfreich sein.

Die Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen auch nicht, selbst wenn der Mietvertrag es so vorsieht, von einem Fachmann erledigt werden. Jeder Mieter kann selbst entscheiden, ob er zum Beispiel einen Maler engagiert oder selbst zu Farbe und Pinsel greift.

Bei der Wohnungsabnahme dann prüft der Vermieter, ob es noch Reparatur- oder Renovierungsbedarf in der Wohnung gibt. Die beim Einzug angefertigte Mängelliste sorgt dafür, dass der Mieter auch wirklich nur für seine selbst verursachten Schäden aufkommt.

Erstellen einer Mängelliste

Jeder der vor hat, bald in eine Mietwohnung zu ziehen oder der gerade erst in eine eingezogen ist sollte eine Mängelliste aufstellen. Auch wenn das zunächst für viele wohl möglich etwas komisch klingt kann es doch einen sehr hohen Nutzen, wenn man die Mängel der Wohnung beim Einzug nachweisen kann. Besonders wenn man irgendwann wieder auszieht kommt die Mängelliste zum tragen. Hat man eine Kaution an den Vermieter gezahlt darf dieser so viel davon einbehalten, wie er an Reparaturaufwand für die vorhandenen Schäden in der Wohnung hat. Dies können zum Beispiel kaputte Fliesen, Bohrlöcher oder Lackreste auf dem Boden sein. Ärgerlich für den Mieter ist das Einbehalten der Kaution aber vor allen dann, wenn er selbst die Schäden gar nicht verursacht hat.

Sofern man seinen Vermieter nicht persönlich kennt kann man oft nicht einschätzen, wie er vorgeht. Manch einer ist so mit seiner zu vermietenden Wohnung sehr penibel und möchte jede Kleinigkeit ersetzt haben. Ein anderer macht sich nicht viel aus den Schäden und sieht gerne darüber hinweg. Mit einer Mängelliste gehen Sie aber auf Nummer sicher, ganz egal wie der Vermieter es ansieht. Möglichst zeitnah nach der Wohnungsübergabe sollte solch eine Liste erstellt werden. Darin werden alle Mängel und Schäden der Wohnung genau dokumentiert, gegebenen Falls auch mit einem Foto. Erstellen Sie eine Mängelliste niemals unter Zeitdruck, denn dabei übersehen Sie vielleicht einige Dinge. Auch unscheinbare Kleinigkeiten sollten auf dieser Liste auftauchen, denn selbst für kleine Macken können hohe Summen verlangt werden. Ist die Liste komplett fertigt man ein zweites Exemplar an und beide werden vom Mieter und vom Vermieter unterschrieben, so dass jeder eine Mängelliste behalten kann. Beim Auszug kann der Mieter so nachweisen, welche Schäden schon vor seinem Einzug vorhanden waren und welche er selbst verursacht hat. Eine Mängelliste sollte deshalb Teil einer jeden Wohnungsabnahme sein.

Kündigungsfrist einer Mietswohnung

Wer den Mietvertrag seiner Wohnung kündigt muss sich auch die Kündigungsfrist der Mietwohnung halten. Diese entspricht einer Dauer von 3 Monaten ab dem nächsten Monatsbeginn. Das heißt, auch wenn die Kündigung am 10. des Monats beim Vermieter ankommt gelten die 3 Monate erst ab dem nächsten Monat. Wie genau die Fristen festgelegt sind kann auch unter dem Punkt „Kündigung“ des Mietvertrags nachgelesen werden.

Auch der Vermieter muss sich natürlich an Fristen halten, wenn die Kündigung vom Mietvertrag von ihm ausgeht. Diese sehen wie folgt aus:

Bis 5 Jahre Wohndauer: 3 Monate

Zwischen 5 und 8 Jahren Wohndauer: 6 Monate

Ab 8 Jahren Wohndauer: 9 Monate

Möchte man bei eigener Kündigung schon früher ausziehen, die Miete für den leerstehenden Zeitraum aber nicht zahlen sind, muss man selbst nach Nachmietern suchen. Die Kündigungsfrist Mietwohnung ist aber nicht erloschen, sobald man dem Vermieter potentielle neue Mieter vorgestellt hat. Generell ist dies eine reine Sache der Kulanz des Vermieters, wenn er sich auf die eigene Nachmietersuche einlässt. Er muss auch nicht, wie es fälschlicher Weise oft behauptet wird, nur 3 Parteien vorgestellt bekommen. Wenn er sich für keinen der Interessenten entscheidet bleibt die Kündigungsfrist Mietwohnung bestehen und damit muss leider auch bis zuletzt gezahlt werden.

Besonderheiten und Schlupflöcher gibt es hier natürlich wie auch sonst überall. Ist eine Nachmieterklausel vorhanden oder gibt es besondere Gründe, aus denen ein weiteres Wohnen in der Wohnung unzumutbar wäre (zum Beispiel bei Familienzuwachs oder berufsbedingtem Ortswechsel) muss der Vermieter nachweisen, aus welchen Gründen er die Interessenten an der Wohnung ablehnt. Allerdings ist dieses Verfahren nicht nur aufwändig und führt zu Streit zwischen den Parteien, es kann auch lange dauern. Ob sich der Aufwand bei einer Kündigungsfrist der Mietwohnung von 3 Monaten wirklich lohnt ist also fraglich.

Beim Auszug ist dann natürlich nicht nur die Kündigungsfrist Mietvertrag bindend sondern auch an die anderen vereinbarten Klauseln muss der Mieter sich halten. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen bei Auszug und andere Schönheitsreparaturen.

Die Kündigung vom Mietvertrag

Die Kündigung des Mietvertrags ist für die meisten mit viel Ärger verbunden, das hört man immer wieder. Zum einen ist da die Kündigungsfrist der Mietwohnung, die in der Regel 3 Monate beträgt. Viele Mieter möchten aber gerne schon früher aus der Wohnung ausziehen, weil sie bereits eine neue Wohnung oder ein Haus gefunden haben. Ein anderer wechselt vielleicht seine Arbeitsstelle und zieht in eine andere Stadt, die Gründe spielen aber im Normalfall keine Rolle.

Eine Kündigung Mietvertrag muss in jedem Fall schriftlich erfolgen, damit sie rechtsgültig ist. Meist muss die bis zum 3. des Monats beim Vermieter angekommen sein, ab dem die Kündigungsfrist gilt. Die Frist von 3 Monaten steht, und abgesehen von Ausnahmefällen wie unfreiwilliger beruflicher Versetzung oder einer schweren Krankheit führt kein Weg an ihr vorbei. Wer die Miete nach der Kündigung vom Mietvertrag aber schon früher nicht mehr zahlen will kann oft, dank Kulanz des Vermieters, selbst einen Nachmieter suchen, der die Wohnung übernimmt. Das klingt zwar recht leicht, kann aber durchaus Nervenaufreibend und lästig werden. Die Anzeigen in Zeitung und Internetportalen sind kostenaufwändig, die Besichtigungen fordern Zeit und dann muss der Vermieter auch noch von einem der Kandidaten überzeugt werden. Die Gerüchte, man müsse nur 2 oder 3 Interessenten stellen, sind nämlich vollkommen haltlos. Der Vermieter kann auch den zehnten Interessenten ablehnen wenn er möchte. Genau das kann für den Mieter ärgerlich werden, wo er doch nach der Kündigung vom Mietvertrag schnell ausziehen möchte.

Ärgerlich kann es aber auch sein, wenn nach der Mietvertrag Kündigung der Vermieter ständig mit potentiellen Nachmietern eine Besichtigung durch die Wohnung machen möchte. Am besten ist es, in die Kündigung bereits hinein zu schreiben, dass diese Termine mit einem abzusprechen sind.

Die Schönheitsreparaturen bei Auszug sind im Mietvertrag festgelegt und müssen vom Mieter übernommen werden, sofern der Vermieter keine unzulässigen Anforderungen stellt.

Steht der Auszug dann an und die Wohnung ist leer sollte bei der Schlüsselübergabe auf jeden Fall ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden, damit nach dem Auszug nicht noch eine unerwartete Rechnung auf den Mieter zukommt.